3기 신도시 택지 예정지 발표가 완료된 가운데 내집을 마련하고자 하는 실수요자들의 고민이 커질 것으로 보인다. 2기 신도시는 서울 접근성이 떨어진다는 지적이 나왔지만, 3기 신도시는 서울과 가까운 입지여건에 교통망까지 확충되는 만큼 상대적으로 큰 관심을 받고 있기 때문이다.

10일 국토교통부 등에 따르면 3기 신도시 택지 예정지 가운데 면적 330만㎡(100만평) 이상은 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등 총 5곳이다. 이 가운데 남양주 왕숙·하남 교산은 동부권, 고양 창릉은 북부권, 인천 계양·부천 대장은 서부권으로 분류된다.

3기 신도시 5곳에 들어서는 아파트는 2022년부터 분양이 시작된다. 전문가들은 3기 신도시 개발로 실수요자들의 ‘내집마련’ 기회가 열렸다고 보고 있다. 17만 3000가구에 달하는 대규모 물량이 예고된 만큼 집값 안정세가 확실해 질 것으로 보이기 때문이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 “최근 서울에서는 고분양가·대출규제 등으로 미분양이 나타나고 있다”면서 “그러나 입지 및 가격경쟁력을 갖춘 공공택지나 신도시는 선방하고 있다”고 했다.

특히 전문가들은 무주택 실수요자라면 분양시장을 노려보기를 권하고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “지방 등 일부지역은 주택 공급과잉 및 미분양 우려와 전세가격 조정으로 당분간 임차(전세)시장에 머무는 것이 좋을 것”이라며 “서울 등 수도권의 분양 선호지역은 장기적으로 집값이 물가상승률 이상은 방어할 것으로 보인다”고 내다봤다.

그러면서도 “공공택지는 주변 시세와 분양가의 차이에 따라 전매 규제, 실거주 의무 조건이 다른 경우도 있다”며 “소득, 자산, 주택수, 과거 5년 내 재당첨 여부, 분양 및 입주권 보유여부 등 스스로 가려내야 할 것이 많은 만큼 주의가 필요하다”고 조언했다.

남양주 왕숙 인근 주민 반발 해소 숙제…하남 교남 ‘대환영’

남양주 왕숙은 3기 신도시 가운데 가장 큰 규모로 조성된다. 왕숙지구는 진접·진건읍, 양정동 일대 1134만㎡(343만평)에 6만6000가구가 들어선다. 신도시 조성이 마무리되면 인근 별내·다산 신도시까지 합쳐 2000만㎡(605만평)가 넘는 매머드급 신도시로 탈바꿈한다.

그러나 이미 입주물량이 넘쳐나는 상황에서 추가 물량이 발생하며 인근 주민들의 반발이 나온다. 반면 남양주가 더 도약할 수 있다는 긍정론도 있다. 왕숙1지구에 판교테크노밸리의 2배 규모인 140만㎡에 도시첨단산업단지·기업지원허브가 조성된다. 또 GTX-B노선·별내선 연장 등 신설 교통망으로 서울과의 체감 거리가 짧아진다는 분석도 있다.

649만㎡(196만평)에 3만2000가구가 들어서는 하남 교산 인근 주민들은 신도시 지정을 반기고 있다. 지하철 3호선 연장선이 들어올 경우 하남에서 잠실역까지 30분, 수서역까지 20분 거리다. 여기에 서울~양평 고속도로까지 생겨 서울 접근성이 좋아지기 때문이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “신도시 5곳 중 수요가 가장 많은 동남권 수요를 분산할 수 있는 지역으로 하남 교산이 꼽히고 있다”며 “특히 강남과의 접근성이 제일 우수하다”고 말했다.

고양 창릉 신도시에 희비 엇갈린 향동·원흥

북부권인 고양 창릉지구는 813만㎡(246만평) 면적에 3만8000만가구가 들어선다. 자족용지는 판교제1테크노밸리의 2.7배 규모(135만㎡)가 조성된다. 330만㎡는 공원과 녹지 등 호수공원으로 조성할 계획이다. 창릉에 신도시가 들어서게 될 경우 삼송, 원흥, 창릉, 향동, 수색으로 이어지는 대규모 주거벨트가 완성된다.

인근 지역의 표정은 엇갈린다. 화색이 도는 곳은 향동지구다. 올해부터 입주가 시작된 향동은 최근 분양권 거래량이 급격히 줄었는데, 신도시 선정 이후 고양선 신설 등 교통 인프라 개선으로 가격상승의 기대감이 생기고 있다.

반면 원흥지구는 울상이다. 지난 2012년 10년 공공임대와 분양전환 임대아파트로 공급된 아파트 규모는 총 1002가구로 모두 2025년 분양전환받을 수 있다. 창릉 지구의 분양시기가 2023년일 경우 시세차익을 얻을 수 없을 뿐만 아니라 실수요자를 뺏길 수 있다.

인근 공인중개업소 관계자는 “고양 창릉은 일산의 주택 교체수요 유입과 수도권 북부 2040세대의 내집마련에 도움이 될 수 있다”면서 “다만 기존 택지개발로 인해 입주 적체와 미분양 문제가 있다. 공급 시기를 유연하게 조율하지 않으면 미분양 물량이 증가할 수 있다”고 강조했다.

인천 계양·부천 대장 연계개발 가능성

3기 신도시 2차로 선정된 인천 계양과 3차로 선정된 부천 대장은 연계 개발될 가능성이 크다. 부천 대장은 대장동, 오정동, 원종동 일대 343만㎡(104만평)에 2만가구의 아파트와 68만㎡(20만5700평) 규모의 자족용지가 조성된다. 김포공항역과 7호선 부천종합운동장역 17.3km 구간을 연결하는 ‘S(Super)-BRT(간선급행버스)’ 노선이 만들어질 예정인다. 이 노선이 생기면 대장에서 서울역까지 30분·여의도까지 25분 걸린다.

인천 계양은 귤현동, 동양동, 박촌동, 병방동, 상야동 등에 걸쳐진 335만㎡(101만평)에 1만7000가구가 공급된다. 이 가운데 90만㎡는 자족용지로 조성된다.

인천 계양 인근 공인중개업소 관계자는 “부천 대장은 서울 바로 옆에 위치한데다 계양동과 인접해 있어 광역교통망이 갖춰지면 집값이 오를 수 있다”면서 “지자체간 협업이 조화롭게 이뤄진다면 두 신도시가 공동으로 발전하는 방향으로 진행될 것”이라고 내다봤다.

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